深圳新房市场中，价格回溯是最难被接受的现象之一。最近，位于坪山石井的天健和悦府获批预售，加推7栋A/B/C单元，共537套房源。备案均价约37133元/㎡，建面约75~100平，单价区间约3.5万—3.97万/平，总价区间约265万~393万/套。开发商选择先只推7栋B单元共180套房源，约为75平、89平、99平，折后均价约30700元/㎡，折后单价约3万-3.4万/㎡，总价约230万-330万/套。
这种策略显示了开发商对市场的试探态度。通过先推出一小批房源，无论是打折促销还是加快销售清盘，操作都相对容易。如果这批房源顺利售出，不仅可以早早宣布销售成绩，写进财报，也方便后续批次的房源调整销售策略或折扣优惠。根据天健集团2023年的财报，天健和悦府全年预售面积为10761平，预售金额37292万元；2024年半年报显示，预售面积为6736平，预售金额23239万元。而该项目地块成交总价约25.76亿元，从首次销售到2024年年中，预售回款仅60531万元，不足拍地成本的三分之一。
天健和悦府的备案价格也逐渐下降。2023年5月初次销售时，174套住宅备案均价约39251元/㎡，单价区间约3.5万-4.11万/平；2023年8月第二次销售时，514套住宅备案均价约38918元/㎡，单价区间约3.53万-4.17万/平。目前备案均价已降至约37133元/㎡，7栋B单元的折后最低单价甚至低于前期备案的最低单价线。此外，天健和悦府5栋01单元的成交均价已降至24944元/㎡，几乎是七折水平。相比之下，周边早一两年入市的燕澜和鸣花园价格基本在“4字头”。
尽管价格一路下滑，天健和悦府仍有大量房源未售。2023年5月入市的一批剩余25套未售，8月入市的一批剩余228套。项目所在区域带有坪山深中片区的光环，但配套暂时空缺。真正影响去化的原因是市场变化及项目本身的问题。例如，项目总户数为2833户，但机动车停车位只有2600个，西地块车位比仅1:0.67。项目自带1.16万平商业，但无大型商业，需步行至较远的综合商业中心。实地考察发现，底部商业尚未完全营业，周边以厂房和居民房为主，施工情况明显。此外，项目所在的石井片区未来还有大范围的拆除改造计划，这意味着周边将长期处于施工状态，并有更多住宅项目陆续入市。这些因素都影响了购房者的决策。
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